开店算盘

算业态

给定一个具体铺位，测算最适合的经营业态

铺位信息

小区信息（决定底商真实人流与消费力）

户数直接决定人流和营业额。像中德英伦联邦这类大型/超大型社区，选小一档净利会被成倍低估。

填最近 1~4 个小区的物业费，后台按「离铺位远近」加权（第 1 近 1.0、第 2 近 0.8、第 3 近 0.65、第 4 近 0.5）算出一个值，只调整客单价与业态匹配，不影响人流。不知道该问谁可问保安、看缴费通知或在贝壳搜小区名。

周边配套（决定竞争与客群）

本工具只做「经济性 + 物理条件」推荐，不含你的手艺、供应链、加盟资源等主观条件。 重餐饮、学校食堂、商场内部铺位须另行核实物业与政策审批。

第一层 · 定位确认
目标客群
综合客群
消费档次
中端
消费场景
混合场景
⚠️ 铺位条件一般，定位需结合实地观察微调
第二层 · 一级业态对比（大方向决策）
方向最优业态月净利
保守 ~ 基准
该类平均投入门槛竞争烈度
餐饮⭐⭐⭐⭐
最优：烧烤/烤肉
0.7 ~ 3.9 万1.9 万27万🟢 低（0家）
零售⭐⭐⭐
最优：服装/鞋包
-0.1 ~ 1.6 万0.9 万21万🟢 低（0家）
生活服务推荐⭐⭐⭐⭐⭐
最优：美容/美甲/美睫
1.8 ~ 6.7 万3.2 万19万🟢 低（0家）
娱乐休闲⭐⭐⭐⭐⭐
最优：清吧/酒馆
1.7 ~ 6.7 万6.7 万25万🟢 低（0家）
综合看，优先考虑「生活服务」方向：最优子业态「美容/美甲/美睫」，月净利约 1.8 ~ 6.7 万（保守 ~ 基准）。
第三层 · 「生活服务」类 Top3 深挖
月净利未含外卖平台抽佣、食材损耗、营销推广与折旧，实际净利率通常再低 10~15 个百分点，建议按「保守档」估算。
1
美容/美甲/美睫
生活服务
86.3
综合分
周边同业态数量
中等
时段匹配度
100%
客单价
¥150
毛利率
70%
面积适配
80㎡ ∈ [30~150]
月净利区间
1.8 ~ 6.7 万
预估月净利
6.7 万
投资回本期
3 个月
启动资金
20 万
关键成功因素
复购率 ≥30%会员预付费模式
落地 checklist
  • □蹲点 3 天（早中晚各 2 小时），数路过人流和进店率
  • □确认月租能否谈到 ≤74820 元（保本点）
  • □核算启动资金（含押金、装修、首批货款）
  • □确认物业允许经营该业态（重餐饮需确认排烟）
2
口腔/中医诊所/推拿
生活服务
83.9
综合分
周边同业态数量
中等
时段匹配度
101%
客单价
¥300
毛利率
65%
面积适配
80㎡ ∈ [80~300]
月净利区间
1.2 ~ 4.6 万
预估月净利
4.6 万
投资回本期
4 个月
启动资金
19 万
关键成功因素
复购率 ≥30%会员预付费模式
落地 checklist
  • □蹲点 3 天（早中晚各 2 小时），数路过人流和进店率
  • □确认月租能否谈到 ≤54036 元（保本点）
  • □核算启动资金（含押金、装修、首批货款）
  • □确认物业允许经营该业态（重餐饮需确认排烟）
3
宠物医院/宠物美容
生活服务
70.2
综合分
周边同业态数量
中等
时段匹配度
101%
客单价
¥180
毛利率
60%
面积适配
80㎡ ∈ [40~200]
月净利区间
-0.3 ~ 1.1 万
预估月净利
1.1 万
投资回本期
17.3 个月
启动资金
19 万
关键成功因素
复购率 ≥30%会员预付费模式
落地 checklist
  • □蹲点 3 天（早中晚各 2 小时），数路过人流和进店率
  • □确认月租能否谈到 ≤18706 元（保本点）
  • □核算启动资金（含押金、装修、首批货款）
  • □确认物业允许经营该业态（重餐饮需确认排烟）
当前租金下亏损的业态 5 个（点击查看可支撑租金）
  • ·干洗/洗衣店 — 月净利 -0.21 万，该业态最多能承受 5,940 元/月租金
  • ·棋牌室/麻将馆 — 月净利 -0.56 万，该业态最多能承受 2,450 元/月租金
  • ·美发/理发店 — 月净利 -0.32 万，该业态最多能承受 4,800 元/月租金
  • ·生鲜/蔬菜水果店 — 月净利 -0.42 万，该业态最多能承受 3,822 元/月租金
  • ·药店/诊所 — 月净利 -0.94 万，该业态最多能承受 0 元/月租金
已排除 13 个业态（点击查看原因）
  • ·火锅/串串 — 面积不足（需 ≥150㎡）
  • ·奶茶/饮品 — 面积过大（该业态通常 ≤60㎡，坪效会被摊薄）
  • ·小吃/熟食/卤味 — 面积过大（该业态通常 ≤60㎡，坪效会被摊薄）
  • ·数码配件/手机维修 — 面积过大（该业态通常 ≤70㎡，坪效会被摊薄）
  • ·快递驿站/代收点 — 驿站需要物流车长时间停靠卸货，主干道/金角位置不成立
  • ·健身房/瑜伽馆 — 面积不足（需 ≥300㎡）
  • ·培训机构/托管 — 面积不足（需 ≥100㎡）
  • ·汽车售后（洗车/美容/快修） — 面积不足（需 ≥100㎡）
  • ·打印复印/图文广告 — 面积过大（该业态通常 ≤60㎡，坪效会被摊薄）
  • ·电动车维修/换电 — 面积过大（该业态通常 ≤50㎡，坪效会被摊薄）
  • ·KTV/唱歌 — 面积不足（需 ≥200㎡）
  • ·网吧/电竞厅 — 面积不足（需 ≥100㎡）
  • ·剧本杀/密室 — 面积不足（需 ≥100㎡）

· 未获取周边配套数据：客群不做硬匹配，竞争分按大类估算。建议在地图上选点后重新计算。

· 小区户数档位直接决定人流与营业额：中德英伦联邦这类大型/超大型社区务必按实际户数选档，沿用默认档位会系统性低估净利。

· 未获取二级业态竞争数据：竞争分暂按一级业态 POI 总数估算，地图选点后会自动使用更精准的二级业态数量。

· 月净利 ≤ 0 的业态不进入推荐区；收益分按绝对月净利锚定（1万/月=70分），不再按候选内部排名给分。

· 月净利口径为「营业额 × 毛利率 − 租金 − 人工 − 水电」，未含外卖平台抽佣（约 15%~22%）、食材损耗、营销推广、折旧与税费，实际净利率通常比模型低 10~15 个百分点，请按保守档估算。

· 营业额已扣线上分流与电商冲击：服装/鞋包、数码、母婴在非大型综合体的街边店会被显著折减，大型商业综合体内恢复权重。

· 营业额按路人成交率模型估算（路过人流 × 业态路人成交率），与算铺子模块同口径，可实地蹲点验证。

· 推荐结果基于经济性与物理条件测算，不含个人手艺、供应链、加盟资源等主观条件；重餐饮、学校食堂、商场内部铺位须另行核实物业与政策审批。

· ⚠️ 本推荐为模型估算，月净利给出保守~基准区间，实际经营受个人能力、执行、供应链等因素影响，仅供参考，不构成投资建议。